企業(yè)名稱: 金龍建設(shè)集團(tuán)有限公司
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——房產(chǎn)公司上半年工作匯報(bào)
(房產(chǎn)公司王平經(jīng)理匯報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)情況)
年初,總公司為潤華置業(yè)公司安排了公司主管、財(cái)務(wù)主管、成本主管等四位員工,形成了一個(gè)相對(duì)固定并獨(dú)立運(yùn)行的小團(tuán)隊(duì),目前我們負(fù)責(zé)的兩個(gè)合作項(xiàng)目都在緊張有序地運(yùn)行著,基本情況匯報(bào)如下。
一、 上半年項(xiàng)目運(yùn)行的情況
1、江陰項(xiàng)目的運(yùn)行情況
江陰項(xiàng)目位于江陰市云亭鎮(zhèn),地塊面積46.88畝,取名陸潤·山水綠城,我方占五分之二股份,總建筑面積62400平米,其中商業(yè)面積2萬平米,擬建三幢11層一幢18層,容積率2.0,住宅總戶數(shù)306戶,另有3000平米的人防地下車庫。
我們?nèi)腭v江陰項(xiàng)目以來主要工作就是推動(dòng)方案設(shè)計(jì),五月份確定設(shè)計(jì)單位,七月底正式報(bào)批兩套方案,最近將經(jīng)市政府確定其中一套。此間,我們修訂了房產(chǎn)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;完成了地塊開發(fā)成本及收益的測(cè)算工作;完成了售樓處及辦公用房的設(shè)計(jì)與施工;制作招商說明書,到南京與蘇果超市總部進(jìn)行了一次集中商業(yè)招商洽談,另外還與馬總一道多次外出考察了一些地塊。
2、黃橋項(xiàng)目的情況
黃橋鑫偉金色家園位于黃橋東岳路北,黃橋決戰(zhàn)主題公園的東南側(cè),占地75畝,我方占四分之一的股分。計(jì)劃總建筑面積93000平方米,五幢11層,七幢多層,一幢四層商業(yè)用房,其中住宅面積69000平米,商業(yè)總面積10700平米,地下人防車庫4000平米,容積率1.6,住宅總戶數(shù)560戶。從我們介入該項(xiàng)目以來,一直也是從事的方案設(shè)計(jì)推進(jìn)工作,從多家設(shè)計(jì)單位比較中,選出了一家比較符合我方條件的設(shè)計(jì)單位,從六月初到現(xiàn)在,該設(shè)計(jì)院已先后進(jìn)行了六次總平方案的調(diào)整,我們逐次對(duì)設(shè)計(jì)院做出的方案進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審并提出修改意見,直到最后報(bào)批通過為止。
3、關(guān)于對(duì)公司的貢獻(xiàn)問題
今年我看到各分公司都對(duì)總公司都作出了較大的貢獻(xiàn),我們也很羨慕,不過房地產(chǎn)公司的經(jīng)營是一個(gè)周期較長的產(chǎn)業(yè)(2-3年),而且資金投入相比建安施工來講是相當(dāng)大的,但它后期產(chǎn)出的收益也是可觀的。當(dāng)前我們對(duì)總公司確實(shí)沒有什么貢獻(xiàn),只是才搭好了一個(gè)平臺(tái),有了舞臺(tái)就能唱戲,我們一定能把握好投入產(chǎn)出的平衡關(guān)系,精耕細(xì)作,準(zhǔn)備在兩年后,每年不會(huì)低于一年100萬的利潤上繳,并保持一個(gè)持續(xù)上漲的勢(shì)頭。
二、下半年的工作計(jì)劃
一是抓江陰項(xiàng)目的開工及銷售,設(shè)計(jì)速度及工程開工準(zhǔn)備工作是目前的重點(diǎn),規(guī)劃方案報(bào)批通過等于已完成了一小半的設(shè)計(jì)工作,下一步主要的任務(wù)是施工圖設(shè)計(jì)、圖審、辦理各項(xiàng)開工手續(xù)。另外我們將逐項(xiàng)落實(shí)臨水臨電的接入、工程勘探、修建圍墻、催設(shè)計(jì)院先出樁基圖、選擇樁基單位打樁、考察施工單位,進(jìn)行工程招投標(biāo),力爭10月份正式開工年底完成地下部分。重點(diǎn)抓銷售工作,落實(shí)售樓處沙盤的制作、各種廣告的實(shí)施,盡快確定銷售策劃公司,讓銷售工作在短期內(nèi)走上正軌,以達(dá)到加快資金循環(huán)、減少資金投入量的目的。
二是抓黃橋項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作,黃橋項(xiàng)目現(xiàn)正處于總平方案報(bào)批階段,我們爭取10月份將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批通過,在春節(jié)前把施工圖設(shè)計(jì)完成。
三.對(duì)于房產(chǎn)公司今后的打算
1、目前房產(chǎn)市場房價(jià)問題
四月份以來,政府一直在調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),市民持幣觀望,房產(chǎn)公司銷售量下降,但房價(jià)并沒有實(shí)質(zhì)性的下跌,一方面地價(jià)高、規(guī)費(fèi)高、稅收高,這“三高”導(dǎo)致房價(jià)不可能大跌,另一方面政府也顧忌房產(chǎn)業(yè)對(duì)與之相關(guān)聯(lián)的其它行業(yè)的影響,遏制高房價(jià)、消除房價(jià)泡沫才是政府的目的所在。房產(chǎn)新政是針對(duì)影響國家經(jīng)濟(jì)狀況的大中城市的,如果要波及到小城鎮(zhèn)一般需要六到十個(gè)月的時(shí)間。就銷售而言,小城鎮(zhèn)是以改換居住條件為銷售主體,大城市是以投資客為銷售主體,所以小城鎮(zhèn)的房價(jià)相對(duì)來講是一個(gè)較為穩(wěn)定的區(qū)域。
歷年來,政府的每一次打壓都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性的反彈,房價(jià)是越打越高,整體是一個(gè)波浪性的上揚(yáng)過程,對(duì)這方面我們很有信心。
2、關(guān)于房產(chǎn)公司發(fā)展定位的想法
房地產(chǎn)行業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)、有前途、關(guān)系著民生的行業(yè),隨著城市的發(fā)展、生活條件的提高,社會(huì)對(duì)房屋的需求量是永遠(yuǎn)存在的,雖然過程中可能有波折和風(fēng)浪,但這個(gè)需求是永遠(yuǎn)不會(huì)衰敗的。另外,國家政策在不斷完善,房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化并趨于穩(wěn)定,相對(duì)來講也降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。所以我認(rèn)為公司在完成了一定的資本積累的基礎(chǔ)上,投資房產(chǎn)是一項(xiàng)很明智的選擇。
中國政府在今后十年、二十年中將加速發(fā)展工業(yè)化城鎮(zhèn)化,城鄉(xiāng)統(tǒng)疇發(fā)展要以每年0.8-1%的人口遞增,截至09年底,城鎮(zhèn)化人口46.7%,到實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)要達(dá)到65%,到現(xiàn)代化社會(huì)要達(dá)到76%,江蘇計(jì)劃2015年在全國率先實(shí)現(xiàn)小康,2020年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化,這些利好對(duì)我們的房產(chǎn)公司是一個(gè)機(jī)遇期。
根據(jù)我們的資本條件以及國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求,我們計(jì)劃暫時(shí)先把公司定位于城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的開發(fā),一旦時(shí)機(jī)成熟了,我們?cè)傧虬l(fā)達(dá)地區(qū)及中型城市滲透。目前我們通過與別人合作的過程,在管理上逐步實(shí)行程序化、規(guī)范化,不斷摸索和積累房產(chǎn)操作管理的經(jīng)驗(yàn),逐步掌握操作大盤的素質(zhì)及能力,以確保房產(chǎn)開發(fā)持續(xù)發(fā)展。
3、土地是房地產(chǎn)的根本
對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)來講土地儲(chǔ)備是根本,要維持公司的穩(wěn)定及持續(xù)發(fā)展,我們不僅要抓在手兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施,還要多考慮下一步的投資項(xiàng)目。與別人合作雖能風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),但合作也有合作的弊端,我們計(jì)劃明年(2011年)自己獨(dú)立開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。上半年,在馬金華董事長的帶領(lǐng)下,我們先后去沭陽、沛縣、貴陽、周莊、佳木斯等地考察地塊,雖然由于種種原因沒有成功,但我們?cè)趯ふ彝恋胤矫孢會(huì)加倍努力的,我們還要去看更多的地方,充分利用人脈關(guān)系、政府政策以及一切可以利用的社會(huì)資源,爭取再拿一塊地。
大家都知道,麻雀雖小五臟齊全,不管樓盤的大小,各項(xiàng)手續(xù)是一樣的辦,運(yùn)作周期都是一樣的,投入的人力及前期費(fèi)用也差不了多少,另外,相對(duì)來講,小地塊在競拍時(shí)競爭對(duì)手太多(社會(huì)上很多人都能拿得出這個(gè)錢),小地塊價(jià)格都會(huì)居高不下,所以小樓盤無形中在開發(fā)成本方面就提高了不少,樓盤越大開發(fā)成本就會(huì)越低,在資金條件許可的情況下,我們要不斷地向運(yùn)作較大地塊的方向努力。
4、關(guān)于資金保障問題
目前,我們的房產(chǎn)公司還處于一個(gè)輔導(dǎo)期,沒有資本積累,沒有形成良性的內(nèi)部循環(huán),這個(gè)時(shí)候我們迫切需要總公司的大力支持。
現(xiàn)在的社會(huì)是現(xiàn)金為王的社會(huì),房地產(chǎn)的過程是資本運(yùn)作的過程,融資是房產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié),我們必須建立一個(gè)新觀點(diǎn),也就是“融資、融資再融資”,但如何融資呢?公司首先必須成立融資部門,把融資當(dāng)成公司的正常事務(wù)來做,專人專管關(guān)系對(duì)口,業(yè)務(wù)熟練專業(yè)化程度高,融資效率才能提高,融資部門的主要任務(wù)就是籌錢,為房產(chǎn)開發(fā)提供資金保障,另外就是負(fù)責(zé)調(diào)集資源及時(shí)還貸。
銀行貸款是融資最主要的途徑,能拿到貸款的企業(yè)就是一個(gè)強(qiáng)大的企業(yè)。我有個(gè)不成熟的想法,建議公司董事會(huì)把總公司升級(jí)為股份制集團(tuán)公司,把目前旗下所有分公司(或有條件的幾個(gè)分公司)都變成獨(dú)立法人的分公司,由集團(tuán)公司控股(不過在運(yùn)作上要注意消除關(guān)聯(lián)企業(yè)的嫌疑),各分公司間相互擔(dān)保向銀行貸款。我原來所在公司的旗下空殼公司就有六七來個(gè),他們存在的目的就是為了貸款而已,而我們?cè)谧母鞣止纠习鍌兌际仟?dú)立核算的實(shí)體,本來也早就可算是獨(dú)立公司了,只是名頭沒有換而己,我認(rèn)為,為了融資,現(xiàn)在全部改成獨(dú)立法人的分公司是水到渠成的事。
其次是抵押貸款,由融資部門進(jìn)行全公司資產(chǎn)摸底,挖掘公司一切可以用來抵押的資源向銀行抵押以換取貸款。我們可以利用公司多年建立起來的良好信譽(yù)以及可以利用的個(gè)人關(guān)系,與銀行建立良好的銀企合作聯(lián)盟,如有可能的話,也可拉商業(yè)銀行入股投資。
另外,我們建議推行全公司內(nèi)部股份制,集眾人之力成就房產(chǎn)偉業(yè),讓每一個(gè)員工都能從房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中得到一定的收益,管理者加入了股份就能進(jìn)一步增強(qiáng)了他的責(zé)任心,非管理者加入了股份,也加大了對(duì)房產(chǎn)運(yùn)營方面的監(jiān)督力度,這樣就很容易達(dá)到全員支持、全員關(guān)注房產(chǎn)的良好狀態(tài)。
5、人才保障方面.
在今后一段時(shí)間內(nèi),我們將實(shí)行人才保障計(jì)劃,在現(xiàn)有的項(xiàng)目推進(jìn)中,逐步納入一部分新人,留優(yōu)汰劣,保持團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力,為公司以后的大發(fā)展做好人才方面的準(zhǔn)備。
最后我呼吁,我們的房產(chǎn)經(jīng)營是在總公司領(lǐng)導(dǎo)下的一項(xiàng)重大舉措,以前一直是在馬金華董事長的親自指導(dǎo)下向前發(fā)展的,現(xiàn)在我向大會(huì)倡議,我們決不是孤軍作戰(zhàn),我們希望在各方面都能得到總公司領(lǐng)導(dǎo)及各分公司同仁的關(guān)懷和大力支持,讓我們攜起手來共同前進(jìn)。
謝謝大家!